Причин несколько: падение курса рубля, появление льготной ипотеки, переход застройщиков на новую расчетную систему эскроу, снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Как предрекали еще в апреле, застройщики справились с ситуацией, развивали продажи онлайн, постепенно переходя на новую схему работы, согласно которой продавать квартиры на начальном этапе дешево теперь невыгодно. Если бы не льготная ипотека, многим потенциальным покупателям не хватило бы даже на студию. В Петербурге средняя цена «квадрата» достигла 145 тыс. руб., в пригородах — 94,5 тыс. руб.
По словам эксперта, существенно выросли и средние бюджеты покупки. Стоимость студии выросла за год сразу на 850 тыс. руб., достигнув 3,55 млн руб. Цена «однушки» увеличилась на 1,15 млн руб., до 5,3 млн руб, а «двушки» — на 1,25 млн руб., до 7,7 млн руб. Увеличивались цены как в уже строящихся домах, так и в новых объектах, которые выходили на рынок с высокой стоимостью «квадрата».
После «грустного» апреля 2020-го, когда пессимисты стали предрекать падение рынка недвижимости, он стал стремительно восстанавливаться на фоне появления льготной ипотеки. Обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться. Всплеск активности произошёл в августе - октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. В связи с этим в декабре 2020-го рынок был более спокоен, и мы увидели замедление роста цен. Но даже несмотря на это, спрос оставался на высоком уровне.
Апрель прошлого года также стал антирекордным не только по спросу, но и по выводу на рынок новых домов: в этом месяце продажи стартовали всего лишь в нескольких жилых комплексах, тогда как обычно количество новинок исчислялось десятками. Затем постепенно девелоперы «оттаяли», и предложение стало пополняться, однако не столь активно, как в предыдущие годы. Впрочем, по словам Ольги Ульяновой, тенденция сокращения числа проектов на рынке началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 млн кв. м нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4–4,7 млн кв. м. При этом было продано около 4,2–4,3 млн кв. м в новостройках, как и в предыдущие годы. Поэтому объем предложения — находящиеся в продаже и непроданные «квадраты» — снизился с 4,4 млн в начале года до 3,3 млн кв. м в конце. Впрочем, аналитики уверены, что в 2021-ом рынок постепенно «нагонит» отставание. Ведь девелоперам надо пополнять свои портфели и активно продавать квартиры.
Есть и другие причины столь рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м. Сегодня застройщики уже успели перейти на работу с эскроу-счетами — это тоже увеличило стоимость жилой недвижимости. А также — инфляция, рост стоимости строительных материалов, издержек и прочего. Выделить одну причину нельзя. На рынке, где все больше объектов переходят на работу с эскроу-счетами, акции становятся менее актуальными для застройщиков. Новая схема работы побуждает компании продавать на несколько большую сумму, чем должно лежать на эскроу-счетах, чтобы обеспечить минимальную ставку по кредиту. Но благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок.
В 2020-м большинство застройщиков перестроило свою работу, наладив продажи онлайн. Более 70% клиентов их холдинга приобретают жилье дистанционно. Именно интернет-магазин позволил сохранить продажи даже в период самых жестких ограничений весной 2020-го. Благодаря этому клиенты, приобретающие жилье через Интернет, могут выбирать из большего числа ипотечных программ.
Пандемия изменила структуру спроса. Он вырос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. На 20% выросли продажи в ипотеку и сократились сделки со 100%-й оплатой и рассрочкой. Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55%. Это исторический максимум за весь период продаж объектов.
Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому такого же взрывного роста в 2021-м мы не ожидаем. Однако сейчас мы не видим причин для изменения тренда, на который влияют такие факторы, как сократившееся предложение, вывод новых объектов по высоким стартовым ценам и стабильный спрос. Возможны незначительные колебания цен, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста цены.
Вывод на рынок новых объектов в 2021 году, вероятно, превысит низкие показатели прошлого года: застройщики активно анонсировали новинки. Но в Петербурге есть ряд вопросов, которые тормозят начало строительства многих жилых комплексов. Это, например, изменение процедуры общественных слушаний, а также нежелание городских властей утверждать уже готовые и подготовленные проекты, которые пока «зависли» у ряда девелоперов.
}} "Штукатурная станция GRAND '4")
}} "Штукатурная станция 220 Grand 3")
}} "Прокладка блока двигателя1,55mm DEUTZ 3L/M1011F 2")
}} "Уплотнение 35 мм")
}} "Многоцелевая силиконовая смазка Si-M")